Por Equipa editorial · Atualizado em outubro de 2026 · 8 min de leitura
Resposta curta
Se a casa não for a sua habitação própria e permanente, o Banco de Portugal recomenda um limite de 80 % do valor do crédito face ao menor entre o preço e a avaliação, por isso precisa de uma entrada de pelo menos 20 %. É necessário NIF, mas não é obrigatório nomear representante fiscal para o obter, e comprovativos de rendimentos do país onde vive. Boa parte do processo faz-se à distância.
Quanto financia o banco
O Banco de Portugal recomenda que os bancos não concedam crédito para habitação própria e permanente com um LTV (valor do crédito face ao menor entre o preço e a avaliação) superior a 90 %, e que para as outras finalidades o limite seja de 80 %. Habitação própria e permanente é aquela onde mantém o centro da sua vida familiar. Como vive no estrangeiro, os bancos costumam tratar a casa como habitação secundária e financiar até 80 % do valor, e alguns financiam menos se residir fora da União Europeia.
Isto quer dizer que vai precisar, no mínimo, de uma entrada de 20 %, mais o IMT, o Imposto do Selo, a escritura e os registos, que não são financiados.
Prazo e taxa de esforço
Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda um prazo máximo de 40 anos para quem tem até 35 anos e de 35 anos para quem tem mais, contando a idade do mutuário mais velho. Recomenda também que a prestação (calculada com um aumento da taxa de juro) não passe de 45 % do rendimento líquido, com exceções limitadas. Cada banco pode ser mais exigente, e para não residentes os prazos costumam ser mais curtos.
NIF e representante fiscal
Precisa de um número de identificação fiscal (NIF) português. Segundo a Autoridade Tributária, no momento de pedir o NIF como não residente não é obrigatório nomear um representante fiscal, e o pedido pode ser feito no Portal das Finanças através de um representante legal com procuração ou presencialmente numa loja do cidadão ou serviço de Finanças.
Depois, quem se torna proprietário de um imóvel em Portugal passa a ter uma relação tributária e tem 15 dias para nomear um representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas. Para residentes na União Europeia, na Noruega, na Islândia ou no Liechtenstein, isto é facultativo.
Documentos habituais
- Passaporte ou documento de identificação e NIF.
- Comprovativos de rendimentos do país onde trabalha: contrato e recibos de vencimento ou, se é independente, as declarações de impostos.
- Declaração de impostos do país de residência e extratos bancários.
- Informação sobre as suas dívidas e, por vezes, o mapa de responsabilidades de crédito do país onde vive.
- Documentos em língua estrangeira, com tradução certificada quando o banco o pedir.
- Uma conta num banco português, que tem de abrir antes de formalizar o crédito.
IMT e escritura
Se a casa não for a sua habitação própria e permanente, o IMT segue uma tabela diferente da de habitação própria, por isso o nosso simulador, que usa a tabela de habitação própria permanente, é só uma referência. A escritura costuma exigir a sua presença ou uma procuração; confirme os requisitos com o banco e o notário.
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Revisto em . Confirme os dados em fontes oficiais: Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (Banco de Portugal) · NIF para cidadãos estrangeiros não residentes (Autoridade Tributária) · Portal do Cliente Bancário (Banco de Portugal)
Informação indicativa e geral, sem carácter de aconselhamento personalizado nem de proposta. As condições e a legislação podem mudar; confirme os dados com a sua instituição ou com um especialista.