Por Equipa editorial · Atualizado em outubro de 2026 · 6 min de leitura
Resposta curta
Em leilões no e-leilões.pt a licitação não pode ser retirada e o preço tem de ser depositado, por isso combine o financiamento com o banco antes de licitar. O valor mínimo é 85 % do valor base e os bens não têm garantia. Nas casas de bancos já não há financiamento de 100 %.
Como funciona o leilão eletrónico
O e-leilões.pt funciona desde 6 de abril de 2016 e concentra vendas de bens penhorados e de processos de insolvência, entre eles imóveis. Quem lança o leilão é o agente de execução titular do processo, e os valores seguem o Código de Processo Civil.
| Valor | O que é |
|---|---|
| Valor base | O valor do bem tal como foi determinado no processo a que respeita a venda. |
| Valor mínimo | O valor a partir do qual o bem pode ser vendido: 85 % do valor base (artigo 816.º, n.º 2, do CPC). Em alguns casos é igual ao valor base. |
| Valor de abertura | O valor com que o leilão abre: 50 % do valor base. O bem só pode ser adjudicado se a licitação for de, pelo menos, 85 % do valor base. |
O que o e-leilões diz que não está garantido
- Os bens não têm garantia, salvo indicação em contrário.
- Não é assegurado que os imóveis tenham licença de habitabilidade ou de utilização e, quando têm, não é garantido que corresponda à realidade.
- Ter a licitação mais alta não faz do bem seu: o agente de execução notifica as partes e o autor da melhor proposta para depositar o preço e demonstrar o cumprimento das obrigações fiscais da compra. Só depois é emitido o título de transmissão.
- Em regra, o bem é entregue com o título de transmissão. Se o executado ainda o ocupa e não o entrega, a entrega coerciva tem custos.
Porque o crédito tem de estar tratado antes
As licitações não podem ser retiradas. Se não depositar o preço proposto, pode ser responsabilizado, e a plataforma refere a possibilidade de arresto de bens e de execução no próprio processo.
Isto muda a ordem das coisas: numa compra normal assina a escritura depois de ter a proposta do banco, mas num leilão compromete-se a licitar antes de saber se o crédito vai ser concedido e em que prazo. O banco decide sempre, e o Banco de Portugal esclarece que a instituição não é obrigada a conceder o crédito.
Pergunte ao banco, antes de licitar:
- Financia a compra de um imóvel em leilão e em que condições?
- Em quanto tempo consegue avaliar o imóvel, aprovar o crédito e ter o dinheiro disponível, face ao prazo do depósito do preço?
- Que documentos do imóvel precisa (caderneta predial, certidão do registo predial, licença de utilização) e como os obtém quando o bem é de um processo judicial?
- Qual o limite de financiamento: 90 % do valor do imóvel na habitação própria e permanente, 80 % nas outras finalidades?
Casas que são propriedade do banco
Com a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, que se aplica às avaliações de solvabilidade feitas a partir de 1 de agosto de 2026, deixou de existir a exceção que permitia financiar até 100 % do valor de imóveis detidos pelos bancos. Passam a valer os limites gerais de 90 % (habitação própria e permanente) ou 80 % (outras finalidades), calculados sobre o menor entre o preço e a avaliação.
Conte com a entrada e com o IMT, o Imposto do Selo, a escritura e os registos, que não são financiados. O simulador de IMT e despesas dá uma ideia do total.
Revisto em . Confirme os dados em fontes oficiais: e-leilões.pt: perguntas frequentes · Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (Banco de Portugal)
Informação indicativa e geral, sem carácter de aconselhamento personalizado nem de proposta. As condições e a legislação podem mudar; confirme os dados com a sua instituição ou com um especialista.